보증금 천만원과 매달 10만원의 임대료 지급을 조건으로 주택을 임대하였는데 이사를 하고나서 보니, 건물의 지붕 ․ 대문등 수리할 곳이 많아서 입주하자 곧바로 20만원의 비용을 들여 수리를 하였습니다. 수리를 하고 나서 주택의 임대료와 수리비용을 상계시키려고 하는데 이것이 법적으로 가능한지요.
♣ 답 임대인은 주택을 임차인이 사용 ․ 수익할 수 있도록 해야 할 수선의무와 방해물제거 의무가 있으므로 특약이 없는 한 상계는 가능하다.
▣ 임대인의 의무
임대차계약에 있어서 임대인은 주택을 제공함에 있어서 그 사용 ․ 수익에 지장이 없도록 수리해 줄 의무가 있다. 이를 임대인의 수선의무라 하는데, 이 때 만일 수선의 비용을 임차인이 부담하고 수리를 한 경우에는 임대인에게 수선비용을 상환청구할 수 있는가가 문제된다.
이에 관하여 우리 민법은 임차인이 임차물의 보존에 관하여 필요경비를 지출한 때에는 그 상환을 청구할 수 있고(민법626조 1항),임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다(민법 626조 2항)고 규정하고 있다.
▣ 임차인의 상환청구권
임차인이 주택에 대하여 지출한 비용은 당사자 사이에 특약이 있으면 이에 따를 것이나 특약이 없는 때에는 임대인은 필요비와 유익비를 부담하는 것이 원칙이다. 임대인의 비용상환의무는 일반적으로 주택의 사무관리에 의한 것이 아니고 부당이득이기 때문에 인정되고 있는 것이다.
주택의 보존에 관한 필요비는 단지 주택의 원상을 회복, 유지시키는 비용뿐만 아니라 통상의 용법에 적합하도록 보존하기 위해 지출된 비용도 포함된다. 예컨대 비가 새는 지붕을 수리하거나, 철제대문의 시건 장치를 바꾸는것, 임차인의 재산세 등의 납부행위도 모두 필요비에 포함된다.
또한 임차인은 임대인의 동의하에 주택을 개조할 수 있는데 주택을 편리하게 하기 위해 재래식 화장실을 수세식으로 개조한다든가 목욕탕이나 베란다에 알루미늄 샷시를 설치하는 등 주택의 보존에 반드시 필요한 것은 아니지만 건물의 가치를 올리는 유익비에 대해서도 비용청구를 할 수 있다. 유익비는 건물의 객관적인 가치를 증가시키는 비용만이 아니고,목적물 이외의 것에 비용을 지출함으로써 주택의 가치를 증가시킨 경우에도 포함된다.
이와같이 특약이 있거나 특수한 관행이 있는 경우를 제외하고는 임대인에게 수선의무가 인정되는 것이므로 만일 임차인이 임대인의 동의없이 증축을 하거나 주택의 구조를 변경하는 것은 계약해지의 사유가 되며, 보증금의 액수가 적고 임대료가 없거나 저렴한 경우 임차인이 방의 도배를 하거나, 수도 꼭지를 갈아끼우는 행위, 전등을 새것으로 바꾸는 행위에 지출된 비용은 관행상 임차인이 부담하도록 되어 있는 경우가 많다.
질문에 있어서 장마를 대비하여 비가 새는 지붕을 수리하거나 도난의 방지를 위해 부서진 철제대문을 수리하는 행위 등은 건물의 보존상 필요한 필요비에 속하는 것이고 따라서 임차인은 임대인에게 그 비용의 상환을 청구하거나 매달 지급되는 임대료와 상계할 수 있다.
다만 필요비 이외에 유익비는 임대기간이 종료한 후에 청구할 수 있는 것이기 때문에 임대료와 상계시킬 수 없다.
