◈ 여러사람의 소유로 되어 있는 공유토지를 사려면 어떻게 해야 하는가?
(질문) 저는 상가건물을 지을 계획으로 K동에 있는 100평정도의 토지를 매입하려고
교섭중에 있습니다. 매입하려는 토지가 B의 소유로 알고 그 내용을 알아보았
더니 A· B· C 세사람의 공유로 되어 있었습니다. 이런 경우 A· B· C중 한사람
만을 상대로 매매계약을 해도 괜찮은지요.
(답) 공유자의 동의없이는 처분하거나 변경하지 못한다.
1개의 부동산이 지분에 의해 여러 사람의 소유로 되어 있을 때 이를 공유라고 한다. 이러한 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
공유자는 자신의 지분을 처분할 수 있으며 공유물 전체를 자기지분의 비율로 사용· 수익할 수 있다.
민법에서 지분권이란 공동소유물에 대해 공유자가 향유하는 권리로서 공유라는 관계에서 제한된 소유권이다.
예를 들어 K동의 토지는 A· B· C 세 사람이 그 토지소유권을 구분하여 나누어 가지고 있다. A· B· C 세 사람의 지분을 합하면 완전한 소유권이 되지만 각자의 지분권만으로는 소유권이 안되고, 다른 공유자의 지분권에 의해 제약을 받게 된다.
따라서 공유인이 토지를 처분할 수 있는 권한은 A· B· C 세사람이 함께 가지고 있는 것이며, 이들의 동의가 있어야만 이토지 전부를 매매 할 수 있다. 공동소유자 한 사람만으로 부터 그 토지전부를 산다는 것은 불가능하다.
이와 같이 공유자 한사람이 가지는 공유지분은 소유권의 분량적 일부이므로 공유자인 A나 또는 B· C 는 각각 토지를 다른 사람에게 매도처분 할 수 없다.
그러나 공유토지에 대해 가지고 있는 지분권은 다른 공유자의 간섭을 받지 않고 자유롭게 처분할 수 있다.
A로부터 토지에 대한 A의 지분권을 당신이 매수하였다면 그 토지는 당신과 B· C 세사람의 공유로 되는 것이다.
그러나 공유자 중의 한 사람을 매매상대로 하더라도 매매상대방에게 다른 공유자가 토지를 팔아도 좋다고 동의를 해준 경우라면 매수인은 공유자중 한사람만을 상대로 유효한 매매계약을 체결할 수 있으며 토지를 유호하게 단독소유로서 취득할 수 있다.
또 공유자 중의 한사람이 다른 공유자에 대해 동의를 요청하는 것이 아니라 다른 공유자의 대리권을 가지고 있는 경우에도 소유권을 취득 할 수 있다.
그러나 공유관계에 관한 약정에 기하여 공유자 상호간에 생긴 채권·채무는 각 공유자에 전속하며 양수인에게 이전하지 않는 것이 원칙이다.
