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사업장을 임차한 경우 확정일자의 효력
사업장을 임차한 경우 확정일자의 효력
  • 남해안신문
  • 승인 2005.03.29 17:46
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상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+(월세×100)이 여수지역인 경우 1억 4천만원 이하인 경우에만 적용한다.

임차인이 보호받는 사항

1) 대항력이 생긴다. 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.(확정일자가 없어도 된다.)

2) 우선변제를 받을 권리가 있다. 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.(확정일자를 받아야 함)

3)소액임차인은 최우선변제권이 있다. 확정일자를 받은 임차인은 경매,공매시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만 보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/3범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있다.

최우선변제를 받을 수 있는 여수지역 소액임차인 및 보증금의 한도는 환산보증금이 2천5백만원 이하이고 7백5십만원까지 최우선 변제 된다.

4) 5년범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다. 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터1월까지 사이에 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장된다.

5) 지나친 임대료 인상이 억제된다. 임대료인상 한도가 연 12%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 15% 이내로 제한된다.

임 대인의 권리

1) 임대료 인상을 요구할 수 있다. 임대료 조정이 필요한 경우 연12% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.

2) 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

확정일자 = 확정일자란 건물소재지 관할세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다.

문의 : 공성식 세무·회계사무소
전화 : 061) 683-7179, 684-7178 팩스 : 061) 683-7178

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